说市| 梅溪湖板块：二期开发进入火热期，产业带动板块热度

作为长沙不可多得的热点板块，梅溪湖发展已经日新月异，一期在规划利好下，价值及潜力已达到空前，目前发展已经成熟；而二期定位不同于一期，侧重于产业带动，弥补一期医疗康养板块的不足，二期板块已经进入火热兑现期。

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二期弥补一期不足

全面启动医疗健康产业

二期产业囊括四大模块

相较一期康养更具优势

梅溪湖二期定位为“产城融合+宜居宜业”，规划居住用地比一期规划更少，商业设施用地更多，二期将降低对住宅的依赖程度，更注重产业的带动发展作用。产业重点囊括文旅、商务、医疗、科创四大模块。

二期规划定位区别于一期，一期多以企业总部、高端商务产业为主，二期在此基础上健康医疗模块表现突出。结合产城融合，未来在产品发展转变方面，很大程度将打造以康养、文旅综合体为主。

二期康养地块出让过半

项目签约加速落地

秉承产城融合规划落地，17年梅溪湖二期地块开始入市以来，两年间出让多宗商业性质地块，打造医疗康养产业。近几年梅溪湖二期发展提速，随着多宗优质商住地块高热度竞拍出让，产业与居住同步兑现。

17年到目前梅溪湖二期成交多宗康养用地，地块占据58%；梅溪湖二期产业已进入实质性兑现阶段，多个项目已签约落地。

梅溪湖打造国际医疗健康产业示范新城，医疗健康产业全面启动，推进以“国际一流水准高端专科医院集群”为核心的湘江新区国际医疗健康城项目。多个康养项目已开工启动，50亿级别项目超3个。

同时19年在梅溪湖二期产城融合论坛上，一批医疗项目进行签约，如爱尔国际医疗健康城打造高端国际医院、人和未来基因谷打造全国基因工程产业高地、泰康之家打造华中最大的健康养老园。从区域来看医疗产业集中分布南侧，产业陆续进驻将对房地产开发提供有力支撑。

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市场需求迭代

康养产业产品受关注

人口结构、收入、生活理念的变化

康养迎来机遇

目前正处于人口老龄化加速的时期，人口和劳动力结构出现了重要的变化，居民抚养压力不断增加。同时经济发展进入高质量发展阶段，居民收入与消费同步日益提升，生活理念也随之改变，医疗、养老、旅游等在内的服务性消费进入快速生长期，对康养产业形成直接的影响。

统计局数据显示，2014年-2019年五年，湖南65岁以上的老龄人口，增长了180万人，年均增长约30万，同时比重逐年递增。人口老龄化趋势日益严峻，直接为社会养老服务体系带来巨大压力。

然而经济持续较快增长，收入与消费能力同步提高， 2014年-2019年，长沙居民人均可支配收入与消费水平逐年提升，与经济增长相匹配。高质量的经济发展，需要大量高品质的服务，这将给康养产业的发展带来重大机遇。

传统康养到现代多元化

产品变化紧随时代

在养老体系不断壮大的时期，康养产业兴起，长沙的养老模式也随着时期变化经历三个阶段：传统养老模式（养老院）——逐步地产化（养老社区、养老公寓）——康养+地产多元化（融合不同产业体系的康养项目）。

传统养老院模式存在种种弊端，后期逐步开始房地产化，结合打造新型养老社区，根据老年人心理特点和生理特点，设计建造适合老年人的住屋环境，包括户型设计、软装设计、功能布局等，同时在配套上配备老年服务及医疗保障。如长沙康乃馨老年城，与湘雅医院战略合作，设立"湘雅康乃馨医院"，由湘雅医院提供高标准的医疗保障。

当前结合市场需求，养老模式演变更为多元化，融合不同产业体系发展为康养小镇。康养小镇不同于一般的小镇，它的功能性更为明确，结合不同产业，长沙目前具备4大开发类型。

康养小镇产业以健康为主，结合体育文化、温泉资源、传统文化、生态养生等，形成生态养生健康小镇产业体系。如长沙月亮岛欢乐体育大世界通过体育产业资源整合，打造城市体育门户级综合平台；宁乡雅居乐依云小镇以温泉为主题，打造特色密林度假中心；华夏投资书堂山国学小镇以国学为主题打造国学主题文旅度假区；长沙稻生谷田园综合体采取有机栽培管理，建成休闲旅游、农业、康养于一体现代农业综合体。

政策的支撑力度加大

康养产业上升为国家战略

2016年，国务院重磅出台《“健康中国2030”规划纲要》，康养小镇已上升为国家战略。以十九大报告“加快老龄事业和产业发展”为契机，中国养老产业的顶层设计与政策架构已初露雏形。

在国家对康养产业支持力度提升下，湖南省紧接大力扶持，加上市场大势所趋，康养产业发展势头蒸蒸日上。政策积极指导，保障快速发展高品质的养老服务，形成符合当代市场的养老服务新格局。

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梅溪湖板块康养产业更具优势

满足康养产品必备条件

适宜创建发展康养小镇的地区，一般应有良好的生态环境和气候条件，这是实现健康生活的重要基础条件。梅溪湖板块正好具备康养产业打造的种种优势。

一期依托湖景、公园打造纯休闲功能为主的品质住宅，二期象鼻窝森林公园为打造低密舒适社区提供天然场所，自然环境舒适、资源性强的优势使得梅溪湖成为康养产业打造的乐园。

长沙部分板块有打造康养产业的基础，如大王山、长沙县、南部新城，对比这些板块的康养配套落地能级、规划能级及落地建设情况、板块热度、板块自然资源等，发现梅溪湖板块更胜一筹。

梅溪湖是城市重点打造的对象、长沙往西扩展的重点板块。政府对板块政策倾斜，一期已经发展成熟，且二期目前规划已经进入兑现阶段。从市场热度来看，此前一期热度达到空前，成为长沙各板块先驱，随后二期热度不减，土地竞争意向高涨，项目入市也大多实现80%以上去化。

相较比大王山、南部新城、长沙县。大王山自然资源丰富，有利于发展文旅产业，但配套相对落后，康养有关配套相对空白；南部新城规划推进缓慢，康养产业配套落地相对薄弱，无三甲医院布局；长沙县主要自然资源集中在松雅湖、浔龙河，具备康养产业打造基础，但规划推进较缓，康养配套落地实质性不强。

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品牌房企争相入驻

绿地凭产业优势打造康养项目

二期价值凸显

5家品牌房企进驻

梅溪湖二期热度逐步凸显，房企进驻意向上涨，目前进驻有越秀、招商、中海、绿地、祥源等企业。其中越秀、招商、绿地项目已入市在售。

通过克而瑞栅格大数据，将湘江大湾区划分为1*1公里的栅格，将大量行业（土地、新房、二手房）及非行业（消费、教育、医疗、产业、交通、酒店等）数据落位，将板块能级进行划分，按全市栅格能级排序分为5个档次。从栅格等级来看，三个在售项目均处于高能级栅格范围，价值与潜力高位。

综合区位及配套，绿地麓湖郡离一期最近，最能享受一期带来的辐射和利好，享受一期成熟配套资源，周南梅溪湖小学、周南梅溪湖中学、西雅中学等8所名校环伺，5所高校、省歌舞剧院、省图书馆、梅溪湖艺术中心落座。同时周边分布充足医疗配套，背靠象鼻窝森林公园，靠近森林与山水，是结合打造康养地产的天然沃土。

绿地麓湖郡结合康养独具优势

产品深受认可

绿地麓湖郡项目所在栅格能极高，除了一期辐射利好外，绿地自身还具备产业打造优势。以产业结合，进行区域运营。

绿地麓湖郡项目临近国际级医疗健康城，同时自带约5.4万㎡医疗康养配套、约3.6万㎡颐养公馆。借助自身拥有的大量康养产业资源，绿地康养集团 、绿地医疗产业战略合作伙伴，为梅溪湖二期提供专业的运营服务指导，促进产业落地。

绿地麓湖郡定位集生物医药产业总部、国际专科医院和新中式高端颐养社区于一体的国际生态健康城。2020年1-6月，绿地麓湖郡获得九区县别墅TOP1，颇受市场认可。其热销的原因不仅得益于得天独厚的区位条件及产业推动，项目贴合客群需求打造的高品质产品同样亮点颇多。同时麓湖郡结合 “森林温室体系”，融入产品打造，催生绿地“健康宅2.0”体系。

亮点一

高密梅溪湖中打造低密社区

区域价值日益高涨，在禁墅令下，土地资源愈发珍贵，是城央难得的核心低密高端山居别墅区，绿地麓湖郡容积率1.1，洋房+叠墅搭配，打造高品质稀缺低密产品。

亮点二

符合人居需求的健康墅质产品

毛坯交付却送装健康配套装置。例如厨房净水装置、新风系统、双重防污水封及双密闭防臭地漏等设备。

安防方面，配建5万㎡医养中心，提供远程问诊等医疗服务，建立业主医疗健康档案，定制家庭全面健康管理体系。

此外，全龄化休闲健身社区的打造，配有健身会所、泳池、多功能运动场、户外健身器材、健康慢跑道、采摘园以及儿童乐园、星级地库等丰富配套，让不同年龄的家庭成员需求得到充分满足。

亮点三

大尺度生活空间 超高赠送率

麓湖郡打造洋房+叠墅组合，户型尺度感从层高、板式结构、户型布局、得房率等方面一一体现，每一寸空间，功能使用至最大化，实现更为舒适的居住体验。目前147㎡的洋房和上叠正在热销中。

楼栋以板式结构，南北通透，客厅、主卧朝南，舒适度尽可能最大。高赠送率，享受的空间超过所支付的价格。

从空间规划上面看，约3.15m层高，开阔的挑高，在视觉上呈现宽阔观感。90%的得房率，空间利用率更高，打破了常规。超大景观阳台、7米大面宽客厅，以及每个功能分区上，空间分布合理，尽享大尺度生活空间。

叠墅只有四层，为上下两户，复式结构。其中上叠建筑面积176㎡，3+2房2厅3卫设计，近6.5m大开间，约6.5m挑高客厅，拥有敞阔入户空间；1.9*6.5 m阳台无缝衔接6.5m大露台，270°环景视野空中花园，满足居住舒适度；另外约90%得房率，同等价位享更大套内面积。

随着市场需求迭代更新，康养产业产品逐步受到关注，人们生活水平不断提高，中产富裕人口增多，健康生活消费逐步成为大趋势，再加上国家出台多项政策支撑康养产业发展，康养地产迎来新的机遇。

梅溪湖二期弥补一期的医疗产业缺失的遗憾，康养产业逐步落地兑现，梅溪湖二期发展在产业带动下日新月异；其中绿地麓湖郡靠近山水的地理位置，加上企业自身拥有大量产业资源，具备打造康养产品的绝对优势，结合自身高要求产品打造，成就项目热销。

来源：克而瑞湖南图文/李紫芊审核/蔡嫣